Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırmada idare önce satın alma usulünü işletmekte ve malike bir bedel teklif etmektedir. Taraflar anlaşamazsa malikin bedel artırımı adıyla ayrı bir dava açması gerekmez; kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için davayı idare açar. Mahkeme bedeli bilirkişi incelemesiyle yeniden belirler.

Değerleme taşınmazın niteliğine göre değişmektedir. Arazide taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlindeki net geliri, arsada kamulaştırma öncesindeki özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınır; yapıların ve taşınmaz üzerindeki değer taşıyan unsurların bedeli ayrıca değerlendirilir. Kamulaştırmayı gerektiren projenin sebep olacağı değer artışı ile taşınmazın ileride sağlayacağı varsayılan kazanç bedele eklenmez.

Malik satın alma aşamasındaki teklifi kabul eder ve anlaşma tamamlanırsa taşınmaz idare adına tescil edilerek bedel ödenir. Bu yolla tamamlanan kamulaştırmaya veya üzerinde anlaşılmış bedele karşı sonradan itiraz davası açılamaz.

Acele kamulaştırmada normal kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması beklenmeden taşınmaza el konulabilmektedir. İdarenin başvurusu üzerine mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değerini tespit eder; bu tutar malik adına bankaya yatırıldığında el koyma kararı verilebilir. Bu aşamada belirlenen tutar nihai kamulaştırma bedeli değildir; normal kamulaştırma ve bedel tespiti süreci ayrıca devam eder.

Malik açısından iki farklı uyuşmazlık doğmaktadır. Acele kamulaştırmaya dayanak oluşturan idari kararın hukuka uygunluğu idari yargıda tartışılır; taşınmazın nihai bedeli ise adli yargıdaki bedel tespiti sürecinde belirlenir. Birindeki soru bu taşınmaza acele usulle el konulup konulamayacağı, diğerindeki soru taşınmazın karşılığının ne kadar olduğudur.

Acele kamulaştırma; yurt savunması ihtiyacında, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen hâllerde veya özel kanunların öngördüğü olağanüstü durumlarda uygulanabilmektedir. Bu usulün farkı kamulaştırmanın nihai sonuçlarını değiştirmesi değil, kıymet takdiri dışındaki işlemler tamamlanmadan idareye erken el koyma imkânı vermesidir.

Kamulaştırmanın kendisine karşı çıkılması ile bedelin düşük bulunması iki ayrı uyuşmazlıktır. Kamu yararı kararının veya ona dayanılarak yürütülen kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa iptal davası idari yargıda açılır. Bedel ise idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında adli yargı tarafından belirlenmektedir.

Malik, bedel tespiti ve tescil davasında mahkeme tarafından yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabilir. Bu noktada dava açmış olmak tek başına yeterli değildir: Kanun, malikin hem davayı açtığını hem de yürütmenin durdurulması kararı aldığını belgelemesini aramaktadır. Bu belgelenmezse kamulaştırma işlemi kesinleşir ve mahkemece belirlenecek bedel karşılığında taşınmaz idare adına tescil edilir.

İptal davasının açılması bedel uyuşmazlığını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; iki dava farklı yargı kollarında yürümektedir. Bununla birlikte idari yargının kamulaştırma işlemi hakkında vereceği karar taşınmazın idare adına tescil edilip edilemeyeceğini doğrudan etkilediğinden, iki sürecin sonucu birbirinden bağımsız değildir.

Hukuki el atmada idare taşınmaza fiilen girmemektedir. Malik tapuda malik olarak kalır; ancak uygulama imar planında taşınmazın yol, park, okul veya başka bir kamu hizmetine ayrılması nedeniyle taşınmazı serbestçe kullanamaz, yapılaştıramaz ve ekonomik olarak değerlendiremez. Kanun, bu kısıtlılığın plandan itibaren beş yıl içinde kamulaştırma, imar uygulaması veya kısıtlılığı kaldıran bir plan değişikliğiyle giderilmesini öngörmektedir.

Bu süre geçmesine rağmen idare hareketsiz kalırsa malik, kısıtlılığın kaldırılmasını veya taşınmazın karşılığının ödenmesini gündeme getirebilir. Görevli yargı bakımından ise bugün bir belirsizlik bulunmaktadır: bedele ilişkin davaların adli yargıda görüleceğini düzenleyen hüküm Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş ve iptal 2026 yılı başında yürürlüğe girmiştir. Mahkeme yerine yeni bir görev kuralı koymamış, düzenlemeyi kanun koyucuya bırakmıştır. Bu nedenle talebin hangi yargı kolunda ve hangi usulle ileri sürüleceği, başvuru anındaki güncel görev kurallarına göre belirlenmektedir.

Fiilî el atmadan farkı da burada ortaya çıkmaktadır. Hukuki el atmada taşınmazın fiziksel hâkimiyeti malikte kalırken mülkiyet plan kararıyla kullanılamaz hâle gelmekte; fiilî el atmada ise idare taşınmaza gerçekten girmekte veya onu kamu hizmetinde kullanmaya başlamaktadır.

Fiilî kamulaştırmasız el atmada idare, kamulaştırma işlemini tamamlamadan taşınmaza girer; yol, hat, tesis veya başka bir kamu hizmeti kurar ve malikin taşınmaz üzerindeki fiilî kullanımını ortadan kaldırır ya da sınırlar. Burada uyuşmazlığın kaynağı plan kararı değil, idarenin doğrudan taşınmaz üzerindeki fiilidir. Fiilî el atmadan doğan mülkiyet ve bedel uyuşmazlıkları adli yargıda görülmektedir.

Malik iki farklı sonuçtan birini isteyebilir: haksız müdahalenin sona erdirilerek taşınmazın geri verilmesi veya mülkiyetin idareye geçirilmesi karşılığında taşınmaz bedelinin ödenmesi. Elatmanın önlenmesi ile taşınmazın bedelinin tahsili aynı hukuki sonucu doğurmadığından, mülkiyetin malikte kalmasını isteyen talep ile mülkiyetin bedele dönüşmesini isteyen talep aynı sonuca bağlanamaz. Bedel talebinde taşınmazın değeri dava tarihindeki nitelik ve değer üzerinden belirlenmektedir.

El atma taşınmazın yalnız bir bölümüne yapılmışsa değerlendirme kullanılan alanla sınırlı kalmaz. Geriye kalan kısmın ulaşımı, şekli, kullanım imkânı veya ekonomik değeri el atma nedeniyle azalmışsa bu kayıp da bedel hesabında dikkate alınır; kalan bölüm tamamen yararlanılamaz hâle gelmişse mülkiyetinin de bedele dönüştürülmesi gündeme gelmektedir.

İrtifak kamulaştırmasında taşınmazın mülkiyeti malikte kalmaktadır. İdare veya proje için yetkili kuruluş yalnız hattın, borunun veya tesisin gerektirdiği belirli alan, yükseklik ya da derinlik üzerinde kullanım yetkisi edinir. Bu nedenle ödenecek bedel, hattın geçtiği bölümün mülkiyet bedeli değil; irtifak kurulmadan önceki değer ile kurulduktan sonraki değer arasındaki düşüştür.

Değer kaybı yalnız direğin veya borunun fiziksel olarak bulunduğu koridorla sınırlı olmayabilir. Güvenlik mesafeleri, yapı yaklaşma sınırları, tarımsal kullanımın güçleşmesi, erişim veya yapılaşma kısıtları taşınmazın hattın dışında kalan bölümünün de değerini etkiliyorsa bu sonuç bedele yansımaktadır. Hesabın diğer yönü de vardır: artan kısmın değeri kamulaştırma nedeniyle yükselmişse bu artış kamulaştırılan kısma düşen bedelden indirilmekte, indirim ise bedelin yarısını aşamamaktadır.

Malik taşınmazı kullanmaya devam eder; ancak irtifakın kapsamına giren alanda hangi yapıların kurulamayacağı ve hangi kullanımların sınırlandığı kurulan irtifakın içeriğine göre belirlenir. Kamulaştırmadan arta kalan kısım yararlanmaya elverişli olmaktan çıkmışsa malik, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilmektedir.

Özel bir enerji şirketi kendi adına kamulaştırma kararı alıp taşınmazın mülkiyetini zorla edinemez. Kamulaştırma kamusal bir yetkidir. Elektrik üretiminde önlisans veya lisans sahibi şirketin taşınmaz temini talebi Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından yürütülmekte; talep uygun bulunursa Kurulun aldığı karar kamu yararı kararı yerine geçmekte ve ayrıca başka bir makamın onayını gerektirmemektedir. Kamulaştırma bedeli ve işlem giderleri ise projeyi geliştiren şirket tarafından karşılanır.

Süreç, ihtiyaç duyulan taşınmazların belirlenmesi ve taşınmaz temini başvurusuyla başlamaktadır. Kararın ardından önce satın alma usulü işletilir; maliklerle anlaşma sağlanırsa taşınmaz bu yolla edinilir. Anlaşma olmazsa kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil için mahkemeye başvurulur.

Yatırımcı bakımından sonuç, taşınmazın doğrudan şirket adına tescili değildir. Kamulaştırma veya devir yoluyla temin edilen taşınmazlar ilgili kamu kuruluşu, böyle bir kuruluş yoksa Hazine adına tescil edilmekte; lisans sahibi şirket lehine ise bedelsiz irtifak hakkı kurulmakta veya kullanma izni verilmektedir.

Kamu yararı kararı, özel mülkiyetteki taşınmazın zorunlu olarak edinilebilmesinin hukuki dayanağını kurmaktadır; ancak yatırımcıya taşınmaz üzerinde mülkiyet veya fiilî kullanım hakkı vermez. Elektrik üretim yatırımlarında ayrıca bir kamu yararı kararı alınmamakta, Kurulun taşınmaz temini hakkındaki kararı bu kararın yerine geçmektedir.

Bu aşamadan sonra satın alma, bedel tespiti, tescil veya gerekiyorsa irtifak kurulması işlemleri tamamlanmadan yalnız kamu yararı kararına dayanılarak özel mülkiyetteki araziye girilemez. Acele kamulaştırma bunun ayrı ve istisnai yoludur.

Kamu yararı kararı veya onun yerine geçen taşınmaz temini kararı idari işlem niteliğindedir ve hukuka aykırılığı idari yargıda ileri sürülebilir. Kararın yürütmesinin durdurulması veya iptali, kamulaştırmanın hukuki temelini etkileyerek arazi temini takvimini ve buna bağlı inşaat programını doğrudan etkilemektedir.

Projenin amacı taşınmazın tamamının mülkiyetini edinmeden gerçekleştirilebiliyorsa kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Enerji nakil hattı, boru hattı, bağlantı yolu veya benzeri koridor yatırımlarında belirli bir güzergâhın kullanılması yeterli olduğundan mülkiyet kamulaştırması yerine irtifak kurulması mümkündür. Buna karşılık santral ana tesis alanı gibi yatırımcının sürekli ve kapsamlı kullanacağı yerde irtifak amacı karşılamıyorsa mülkiyetin kamulaştırılması gündeme gelir.

İrtifak, yatırımcı açısından arazi temin maliyetini tam kamulaştırmaya göre azaltmakta ve taşınmazın yalnız proje için gerekli bölümünde hak kurulmasını sağlamaktadır. Bunun karşılığında yatırımcının kullanım yetkisi de irtifakın kapsamıyla sınırlıdır; malik taşınmazın mülkiyetini korumaya devam eder.

Güzergâh genişliği, erişim yolları, bakım alanları, güvenlik mesafeleri veya gelecekte ihtiyaç duyulacak kullanım yetkileri ilk işlemde irtifak kapsamına alınmamışsa mevcut hak sonradan tek taraflı genişletilemez. Projenin ilerleyen aşamasında daha geniş bir alan gerekli hâle gelirse ek taşınmaz temini veya yeni bir irtifak işlemi yürütülmesi gerekmektedir.

Maliklerle satın alma aşamasında anlaşma sağlanamaması kamulaştırma sürecini sona erdirmez. Satın alma usulü sonuçsuz kaldığında yetkili idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bu aşamadan önce malikin uzlaşma görüşmesine başvurusu için tanınan süre on beş gündür; anlaşma sağlanırsa anlaşma tutanağından itibaren kırk beş gün içinde ödeme hazırlanarak taşınmaz idare adına tescil edilir.

Dava yolunda ise yatırımcı açısından belirleyici fark takvimdir. Kanun mahkemenin duruşmayı erken bir tarihe alması için süre öngörse de davanın tamamlanacağı sabit bir süre bulunmamaktadır. Tescil, mahkemenin kamulaştırma bedelini belirlemesi ve bedelin yatırılmasıyla gerçekleşir; olağan kamulaştırmada taşınmaza hukuken girilebilmesi de mülkiyet veya kullanım hakkının edinilmesine bağlıdır.

Bu nedenle anlaşmayla temin ile dava yoluyla temin arasındaki fark yalnız ödenecek bedel değildir. Satın alma yolunda arazi temininin zamanı tarafların iradesiyle daha öngörülebilirken, dava yolunda tescilin hangi tarihte gerçekleşeceği yargılama sürecine bağlıdır; projenin araziye erişim takvimi de buna göre değişmektedir.

Acele kamulaştırma her projede kullanılabilen genel bir hızlandırma yöntemi değildir. Yurt savunması ihtiyacında, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen hâllerde veya özel kanunların öngördüğü olağanüstü durumlarda uygulanabilmektedir. Yatırımcı kendi başına acele kamulaştırma kararı veremez; yetkili idari süreç sonunda gerekli kararın alınması ve idarenin mahkemeye başvurması gerekir.

Yatırımcıya sağladığı temel imkân, normal kamulaştırmanın bütün aşamalarının tamamlanmasını beklemeden taşınmaza erişebilmektir. Mahkemenin belirlediği bedel bloke edildikten ve el koyma kararı verildikten sonra saha teslimi mümkün hâle gelir; nihai kamulaştırma bedeli ise daha sonra normal bedel tespiti sürecinde belirlenmektedir.

Bu hızın karşılığında hukuki risk öne çekilmiş olur. Acele kamulaştırmaya dayanak kararın sonradan iptal edilmesi, erken el koymanın hukuki temelini tartışmalı hâle getirir; bu arada yapılmış inşaat ve yatırımların durumu ayrıca çözülmek zorunda kalır. İlk aşamada bloke edilen tutar nihai bedel olmadığından, sonradan daha yüksek bir kamulaştırma bedeliyle karşılaşılması da yatırım maliyetini değiştirmektedir.

Kamulaştırma özel mülkiyetteki taşınmazların zorunlu edinilmesi için kullanılmaktadır. Proje alanı kamu arazisine denk geliyorsa aynı yöntem uygulanmaz; arazinin statüsüne göre izin, tahsis, kiralama, kullanma izni veya irtifak hakkı kurulur. Bu işlemlerde ödenen karşılık da kamulaştırma bedeli değil, ilgili arazi rejimindeki izin veya kullanım bedelidir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde irtifak hakkı, kullanma izni veya kiralama yoluyla kullanım sağlanabilmektedir. Orman sayılan alanlar bu sistemin dışındadır: elektrik üretim tesisleri için yürütülen taşınmaz temini işlemleri orman alanlarını kapsamamakta, izin süreci Orman Genel Müdürlüğü nezdinde ayrıca yürütülmektedir. Yenilenebilir enerji mevzuatı bu alanlar için ayrıca kendi izin rejimini öngörmektedir.

Mera, yaylak ve kışlaklarda ise yatırım doğrudan irtifak kurularak başlayamaz. Önce tahsis amacının değiştirilmesi gerekir; elektrik üretim tesislerinde bu talep de taşınmaz temini sistemi içinde ayrı bir başvuru olarak yapılmakta ve uygun görülmesi hâlinde Mera Kanunu kapsamında işlem tesis edilmek üzere ilgili valiliğe iletilmektedir. Alan bu şekilde Hazine adına tescil edildikten sonra kira veya irtifak hakkı kurulması gündeme gelir.