Gayrimenkul Hukuku

Bir taşınmazın tapuda satıcı adına kayıtlı olması, yatırım bakımından tek başına yeterli değildir. Tapu kaydındaki ipotek, haciz, irtifak, intifa, kira veya satış vaadi şerhleri ile beyanlar hanesindeki kayıtlar ayrı ayrı incelenir. Bunların bir kısmı mülkiyetin devrine engel olmaz; ancak taşınmaz satın alındıktan sonra da varlığını sürdürerek kullanım veya finansman imkânını sınırlamaktadır.

İkinci katman taşınmazın hukuki vasfıdır. İmar planındaki kullanım kararı, yapılaşma koşulları, kadastro geçmişi, orman veya mera iddiası, kamulaştırma işlemleri, planlanan yollar ve taşınmazın tarım arazisi gibi özel bir koruma rejimine tabi olup olmadığı tapu kaydından her zaman anlaşılmaz. Tapuda arsa veya tarla yazması, taşınmazın yatırım için istenen biçimde kullanılabileceği anlamına gelmez.

Satıcının satış yetkisi de işlemin bir parçasıdır. Satıcı bir şirketse temsil yetkisinin yanında şirket içindeki karar mekanizması incelenir. Özellikle anonim şirkette satılan taşınmaz şirket varlığının önemli miktarının toptan satışı niteliğindeyse, bu konuda karar verme yetkisi genel kurula aittir; yönetim kurulu kararı tek başına yeterli olmayabilir.

Bir taşınmazın tarım arazisi olması satışını bütünüyle yasaklamaz; asıl sınırlama arazinin parçalanmasında, hisselendirilmesinde ve paydaş sayısının artırılmasında ortaya çıkmaktadır. Kanun asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarım yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceğini söylemektedir. Bunlar taban değerlerdir; Bakanlıkça belirlenen büyüklükler ile il ve ilçe bazındaki yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri daha yüksek olabilir. Arazi bu sınırların altına düşecek biçimde ifraz edilemez veya yeni hisseler oluşturularak parçalanamaz.

Bu rejim miras ve pay devirlerini de etkiler. Mirasın intikali kendiliğinden engellenmez; ancak mirasçılar arasındaki paylaşımın veya sonraki pay devirlerinin arazinin korunan büyüklüklerin altına düşmesine yol açması sınırlanmıştır. Bölünemez nitelikteki tarım arazilerinde üçüncü kişilere pay satışı ve paydaş sayısını artıran işlemler de kısıtlamaya tabidir. Bu nedenle tapuda tek parsel olarak satın alınabilen bir tarım arazisinin sonradan planlandığı şekilde parçalara ayrılabileceği varsayılamaz.

Tarım arazisinin satın alınması, arazinin tarım dışı yatırım için kullanılabileceği anlamına da gelmez. Arazi sınıfına ve bulunduğu bölgeye göre Tarım ve Orman Bakanlığı veya ilgili idare nezdinde tarım dışı kullanım izni gerekmektedir; büyük ova koruma alanlarında rejim daha sıkıdır. İmar süreci ile tarım dışı kullanım izni aynı işlem değildir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti alıcıya geçirmez. Satıcı ileride taşınmazın mülkiyetini devretme borcu altına girer; vaat alacaklısı da şartları gerçekleştiğinde tapuda adına tescil yapılmasını isteyebilir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir; taraflarca hazırlanan bir metnin noterde imzalanması bu şartı karşılamaz.

Satış vaadi tapu siciline şerh edildiğinde hak yalnız sözleşmenin tarafları arasında kalmaz; taşınmazı sonradan edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerhin etkisi beş yıldır; bu süre içinde satış veya tescil gerçekleşmezse şerh terkin edilmektedir. Şerh süresi ile sözleşmeden doğan tescil talebinin on yıllık zamanaşımı süresi birbirinden ayrıdır; şerhin silinmesi alacak hakkını kendiliğinden sona erdirmez.

Şerh verilmemiş satış vaadi ise kural olarak şahsi hak niteliğindedir. Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredildiğinde vaat alacaklısı yalnız sözleşmenin varlığına dayanarak her üçüncü kişiden taşınmazın kendisine geçirilmesini isteyemez. Bununla birlikte üçüncü kişinin taşınmazı edinirken satış vaadini bildiği veya edinimin dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı ileri sürülüyorsa, kazanımının korunup korunmayacağı ayrıca değerlendirilir.

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde malik gibi tasarruf edebilir; payını satabilir, rehnedebilir veya başka bir hakla sınırlandırabilir. Ancak bu pay, arazinin fiziksel olarak belirlenmiş bir bölümünün mülkiyeti değildir. Taşınmazın tamamının satılması, kullanım amacının değiştirilmesi veya olağan kullanımın ötesinde önemli yapı işleri yapılması bütün paydaşların katılımını gerektirmektedir; önemli yönetim işlerinde ise Kanunun öngördüğü pay ve paydaş çoğunluğu uygulanır.

Paydaşlar taşınmazın hangi bölümünü kimin kullanacağını kendi aralarında yazılı olarak düzenleyebilirler. İmzaları noterlikçe onaylanan yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşması tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh edildiğinde sonradan pay satın alan kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir.

Arazide yıllardır kullanılan bölüm ile tapudaki pay aynı şey değildir. Fiili kullanım tek başına o bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet yaratmaz. Pay devredildiğinde, ortaklık sona erdiğinde veya kullanım konusunda uyuşmazlık çıktığında, yatırım yapılan fiziksel bölüm ile tapuda sahip olunan payın örtüşmemesi yapılan yatırımın korunmasını tartışmalı hâle getirmektedir.

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyette doğmaktadır. Paydaşlardan biri payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar, payın kendilerine geçirilmesini alıcıya karşı açacakları dava ile isteyebilir. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle hak düşmektedir. Bu bir yıllık üst sınır 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren değişiklikle iki yıldan indirilmiştir; değişiklikten önce yapılmış satışlarda eski süre uygulanmaya devam eder.

Önalım bedeli bakımından da sistem değişmiştir. Artık tapuda gösterilen satış bedeli esas alınarak tescil yapılmamaktadır; dava konusu payın rayiç bedelini hâkim belirlemektedir. Önalım hakkını kullanan paydaş bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırır. Bu değişiklik, özellikle tapuda satış bedelinin düşük gösterildiği işlemlerde eski uygulamadan önemli biçimde ayrılmaktadır.

Paydaşların taşınmazı uzun süredir kendi aralarında belirli bölümler hâlinde fiilen kullanmaları da davada önem kazanır. Satıcı paydaş kendi kullandığı bölüme karşılık gelen payı üçüncü kişiye devretmiş ve diğer paydaş da bu kullanım düzenini benimsemişse, önalım talebine karşı fiili taksim ve dürüstlük kuralı savunması ileri sürülebilmektedir. Fiili taksim tapudaki paylı mülkiyeti ortadan kaldırmaz; önalım hakkının somut olayda kullanılmasını etkileyen ayrı bir değerlendirmedir.

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti sürdürme konusunda bağlayıcı bir yükümlülük bulunmadıkça ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakılır. Fiziksel ve hukuki olarak bölünmesi mümkünse taşınmaz paydaşlara bölüştürülür; bölümlerin değerleri eşit değilse para eklenerek denkleştirme yapılmaktadır.

Aynen bölünme mümkün değilse veya bölünme taşınmazda önemli değer kaybı yaratacaksa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış kural olarak açık artırmayla yapılır; yalnız paydaşların katılacağı bir artırma yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekmektedir. Paydaşların kendi aralarında anlaşarak taşınmazı paylaşması hâlinde bedeli ve yöntemi kendileri belirler; mahkeme satışında ise artırma sonucu oluşan bedelin serbest piyasada beklenen değerle aynı olması garanti değildir.

Artırma yoluyla yapılan satışın bir sonucu daha vardır. 25 Aralık 2025 tarihli değişiklikle cebrî artırmalar ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar önalım davasına konu edilemez hâle gelmiştir. Ortaklığın giderilmesi satışında payı alan üçüncü kişiye karşı diğer paydaşların önalım yoluna başvurması bu nedenle mümkün değildir.

Kira, irtifak ve üst hakkı aynı kullanım imkânını sağlamaz. Kira sözleşmesi arazi malikine karşı ileri sürülen şahsi bir hak doğurur. İrtifak hakkı ise taşınmaz üzerinde doğrudan kurulan ayni bir haktır. Üst hakkı bunun özel bir türüdür ve hak sahibine başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi vermektedir.

Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte kurulursa ayrı bir taşınmaz olarak tapu kütüğüne kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir; bağımsız üst hakkının süresi en fazla yüz yıl olabilir. Ayrı taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı devredilebilir ve üzerinde ipotek kurulabilir. Bu yapı, arazi mülkiyeti satın alınmadan kurulan ve kendi başına finansmana konu olabilen tesis yatırımlarında kira ilişkisinden farklı bir hukuki varlık yaratmaktadır.

Kira sözleşmesinde ise taşınmazın satılması kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olur. Bununla birlikte uzun süreli ve önemli yatırım gerektiren bir kullanımda, kira hakkının şahsi niteliği ile tapuda ayni hak olarak kurulan irtifak veya üst hakkının üçüncü kişilere ve finansman ilişkilerine karşı doğurduğu sonuçlar aynı değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi bakımından en kritik konu, yükleniciye bırakılacak arsa paylarının ne zaman devredileceğidir. Payların tamamının başlangıçta yükleniciye geçirilmesi, yükleniciye henüz inşaatı tamamlamadan taşınmaz üzerinde tasarruf imkânı vermektedir. Devrin inşaatın gerçekleşme seviyesine bağlanarak kademeli yapılması ise yüklenicinin hak kazandığı pay ile yerine getirdiği edim arasında bağlantı kurar.

Sözleşme taşınmaz devri borcu içerdiğinden resmî şekle tabidir. İnşaatın başlangıç ve bitiş takvimi, ruhsat ve proje sorumluluğu, hangi seviyede hangi arsa payının devredileceği, gecikmenin sonuçları, teminatlar ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde tarafların durumu açıkça düzenlenmektedir. Sözleşmenin tapuya şerhi de, sözleşmeden doğan hakkın sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanacak kişilere karşı ileri sürülmesi bakımından ayrıca sonuç doğurur.

Yüklenici kendisine devredilmiş arsa paylarını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere aktarabilir ya da bunlar üzerinde başka haklar kurabilir. Böyle bir durumda uyuşmazlık artık yalnız arsa sahibi ile yüklenici arasında kalmaz; üçüncü kişinin hakkı hangi aşamada ve hangi hukuki duruma güvenerek kazandığı ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle payların baştan devri ile inşaat ilerledikçe devri arasındaki fark, bir ödeme takviminden çok daha geniş sonuç doğurmaktadır.

Kat karşılığı modelde arsa sahibi, arsasının karşılığını projede kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle almaktadır. Hasılat paylaşımında ise temel ekonomik karşılık, projede yapılan satışlardan elde edilen gelirin sözleşmede belirlenen kısmıdır. Bu nedenle ilk modelde bağımsız bölümlerin hangi tarafa bırakılacağı, ikinci modelde ise satışın nasıl yapılacağı ve tahsil edilen gelirin nasıl bölüşüleceği merkeze yerleşmektedir.

Hasılat paylaşımında satış fiyatı ve satış hızı doğrudan arsa sahibinin elde edeceği tutarı etkiler. Satış yetkisinin kimde olduğu, bedellerin hangi hesaba tahsil edileceği, indirim yapma yetkisi, satış giderlerinin nasıl karşılanacağı ve asgari gelir veya garanti bulunup bulunmadığı sözleşmenin ekonomik sonucunu değiştirmektedir. Arsa paylarının yükleniciye hangi aşamada geçirileceği de seçilen modele göre ayrıca kurulur.

İki modelin vergi sonucu da aynı değildir. Vergisel nitelendirme yalnız sözleşmenin başlığına göre değil; arsanın ve bağımsız bölümlerin fiilen nasıl devredildiğine, satışların kimin adına yapıldığına ve gelirin taraflar arasında nasıl paylaştırıldığına göre değişmektedir. Aynı proje, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı olarak kurulmasına göre farklı vergisel sonuçlar doğurabilir.

Yüklenicinin inşaatı bırakması veya takvimin ciddi biçimde gerisinde kalması hâlinde arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi ile inşaatın tamamlanmasını istemesi aynı hukuki yol değildir. Aynen ifa seçildiğinde sözleşme ilişkisi devam eder ve yükleniciden kararlaştırılan edimin yerine getirilmesi istenir. Sözleşmenin sona erdirilmesinde ise o tarihe kadar yapılan imalatın, tarafların karşılıklı edimlerinin ve yükleniciye geçirilmiş arsa paylarının nasıl tasfiye edileceği ayrıca ortaya çıkar.

Arsa payları daha önce yüklenici adına tescil edilmişse sözleşmenin sona ermesi tapu kaydını kendiliğinden eski hâline döndürmez; payların geri alınması için tapu kaydına yönelik ayrıca talepte bulunulması gerekmektedir. Yüklenicinin bu payları veya kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmiş olması hâlinde üçüncü kişilerin kazanımları da ayrı değerlendirilir. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin bozulması, üçüncü kişiler bakımından her durumda aynı sonucu doğurmaz.

İnşaatın önemli bir kısmının tamamlandığı dosyalarda yalnız fesih mi devam mı sorusu yeterli olmaz. Yapılmış imalatın kullanılabilirliği, eksik işlerin boyutu, arsa sahibinin kısmi ifayı kabul edip etmediği ve sözleşmenin o aşamada geriye mi yoksa ileriye mi etkili sona ereceği tasfiyenin sonucunu değiştirmektedir. Yarım kalmış bir projede hukuki sonuç, yalnız gecikmenin süresinden değil inşaatın ulaştığı seviyeden ve o zamana kadar yapılan pay devirlerinden de etkilenir.

Taşınmaz ipoteğinde derece, alacaklının taşınmaz satıldığında bedelden hangi sırada karşılanacağını belirlemektedir. Satış bedeli rehinli alacaklılara derecelerine göre dağıtılır. Türk hukukunda sabit dereceler sistemi geçerlidir: önceki derecedeki ipotek sona erdiğinde sonraki ipotek kendiliğinden onun yerine yükselmez. Boşalan dereceye ilerleme ancak malik ile alacaklı arasında yapılan ve tapu kütüğüne şerh edilen bir anlaşmaya dayanır. Bu nedenle ikinci derecedeki yüksek tutarlı bir ipotek, birinci derecedeki daha küçük ipoteğin önüne kendiliğinden geçmez.

Anapara ipoteğinde mevcut ve miktarı belirli bir alacak güvence altına alınır; Kanunun öngördüğü faiz ve takip giderleri de ipoteğin sağladığı güvenceye dâhil olur. Üst sınır ipoteği ise miktarı henüz kesinleşmemiş veya ileride doğabilecek alacaklarda kullanılmaktadır. Bu yapıda anapara, faiz, gider ve diğer yan alacakların taşınmazdan karşılanabilecek toplamı tapuda tescil edilen üst sınırı aşamaz.

Tapudaki diğer kayıtların ipotekten önce mi sonra mı kurulduğu da sonucu değiştirir. Daha eski ayni haklar ipotek alacaklısının karşısında korunabilirken, ipotekten sonra kurulan ve önceki ipoteğe zarar veren bazı irtifaklar satışta terkin edilebilir. Aynı şekilde ipotek kurulduktan sonra alacaklının rızası olmadan tapuya şerh edilen kira, önceki ipotek alacaklısının hakkını zayıflatmaz; hacizler ve diğer şerhler de satış bedelinin dağılımı ve taşınmazın hangi yüklerle satılacağı bakımından kendi sıra ve tarihlerine göre değerlendirilir.

Tapu sicilindeki maddi bir yazım veya kayıt hatası ile mülkiyetin hukuken yanlış kişiye tescil edilmiş olması aynı durum değildir. Belgeye aykırı basit yazım hataları tapu müdürlüğü nezdinde düzeltilebilir; mülkiyeti veya başka bir ayni hakkı etkileyen yolsuz tescilde ise hak sahibi tapu sicilinin düzeltilmesini, uygulamadaki adıyla tapu iptali ve tescili isteyebilir. İlgililerin rızası bulunmayan ve ayni hakkı etkileyen esaslı bir kayıt değişikliği kural olarak idari bir düzeltme işlemiyle çözülemez.

Bu davanın sınırını tapu siciline güven ilkesi çizer. Tapuda malik görünen kişiden, sicildeki kaydın doğru olduğuna iyiniyetle güvenerek mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. İyiniyet sonradan değil, ayni hakkın kazanıldığı anda bulunmalıdır; üçüncü kişi kaydın yolsuz olduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa bu korumadan yararlanamaz.

Gerçek hak sahibinin taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişiden geri alamaması, zararın her durumda üzerinde kalacağı anlamına gelmez. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar bakımından Devletin sorumluluğu ayrıca gündeme gelmektedir.

Elatmanın önlenmesi ile ecrimisil farklı dönemlere bakmaktadır. Elatmanın önlenmesi, haksız kullanımın sona erdirilmesini ve taşınmaz üzerindeki müdahalenin geleceğe dönük olarak kaldırılmasını amaçlar. Ecrimisil ise taşınmazın geçmişte haklı bir sebep olmadan kullanıldığı dönem için istenen karşılıktır; tahliye sağlanmış olsa bile geçmiş kullanım nedeniyle ayrıca talep edilebilir.

Ecrimisil kira sözleşmesindeki kira bedeli değildir. Taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, kullanım şekli, kullanım dönemindeki emsal gelirleri ve hak sahibinin mahrum kaldığı ekonomik yarar dikkate alınarak belirlenir. Uygulamada ecrimisil talebi dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlı olarak ileri sürülmektedir.

Taşınmazı kullanan kişi aynı zamanda paydaşsa ayrıca intifadan men meselesi ortaya çıkar. Kural olarak ecrimisil isteyen paydaşın, taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmiş olması aranır. Taşınmazın doğal veya hukuki ürün getirmesi, kullanan paydaşın diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi veya daha önce kullanım hakkına ilişkin dava ya da takip yapılmış olması gibi durumlarda ise bu şart aranmaz.

Ticari taşınmazdaki tahliye sebebine göre izlenecek yol değişmektedir. Kira bedeli ödenmiyorsa kiracıya yazılı bildirimle ödeme için en az otuz gün verilir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması ve kiraya verenin kanunda düzenlenen gereksinimi ise birbirinden bağımsız tahliye sebepleridir; birinin şartları diğerinin yerine geçmez.

Çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yazılı sürenin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı süresinde bildirimde bulunmazsa belirli süreli sözleşme aynı koşullarla uzar. Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdünde taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması; iki haklı ihtarda ise ayrı kira borçları nedeniyle kanunun aradığı dönem içinde iki yazılı haklı ihtarın oluşması önem taşır. Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımında da aykırılığın niteliğine göre önce giderim süresi verilmesi veya ağır hâllerde doğrudan fesih gündeme gelir.