Yasal Önalım Hakkının Kullanılması

7571 sayılı Kanun sonrası önalım hakkı: rayiç bedel, depo şartı, üç aylık ve bir yıllık süreler, kapsam ve geçiş hükmü.

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren düzenleme, hisseli taşınmaz satışlarında önalım hakkının iki temel unsurunu değiştirdi: hakkın kullanılmasında esas alınacak bedeli ve hakkın ne kadar süre canlı kaldığını. Tapuda gösterilen satış bedeli artık tek başına belirleyici değildir; payın karşılığı, mahkemece belirlenen rayiç bedel üzerinden kurulur. Bildirim yapılmayan satışlarda üst süre de kısalmıştır. Pay satın alan kişi bakımından sonuç şudur: tapu işleminin tamamlanmış olması mülkiyet riskini kapatmaz.

Rayiç bedelin belirlenmesi ve depo

Hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Önalım hakkını kullanan paydaş bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde depo eder; depo edilen paraya karar kesinleşinceye kadar faiz işletilmektedir. Bedelin süresinde yatırılmaması davanın reddi sonucunu doğurur. Eski rejimde önalım hakkını kullanan paydaş tapuda gösterilen bedeli ödüyordu; gerçek bedelin altında beyan yaygın olduğundan bu durum payı satın alan kişinin aleyhine sonuç veriyor, önalımcıya ise piyasa değerinin altında pay edinme imkânı tanıyordu. Rayiç bedel ölçütü bu imkânı ortadan kaldırmıştır.

Üç ay ve bir yıllık süreler

Süre rejimi de daralmıştır. Satış noter aracılığıyla bildirilmişse önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılır. Bildirim yapılmamışsa satış tarihinden başlayan üst süre iki yıldan bir yıla inmiştir. Her iki süre de hak düşürücüdür ve hâkim tarafından re’sen gözetilir. Bu nedenle hisseli taşınmaz alımında satışın diğer paydaşlara bildirilip bildirilmediği usulî bir ayrıntı değildir; mülkiyet üzerindeki belirsizliğin üç ay mı yoksa bir yıl mı süreceğini doğrudan belirlemektedir.

Kapsam: cebrî artırma ve ihale yoluyla satışlar

Kapsam bakımından değişiklik daha dardır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı kanunda zaten yazılıydı; yeni düzenlemenin eklediği, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlardır. Ortaklığın giderilmesi sonunda açık artırmayla yapılan satışlar bakımından durum bu nedenle değişmemektedir.

Görülmekte olan dosyalara etkisi

Değişikliğin görülmekte olan dosyalara etkisi ikiye ayrılır. Süreler bakımından satış tarihindeki rejim uygulanır; yürürlükten önce yapılmış bir satışta eski süre işlemeye devam eder. Rayiç bedel ölçütü ise yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. Bu ayrım, hâlen derdest bir önalım davasında tarafların hesabını değiştirebilecek nitelik taşımaktadır.

Metin 25.08.2026 tarihli mevzuata göre hazırlanmıştır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir olaya ilişkin hukuki görüş değildir.