Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Değerleme Ölçütleri

Arsa-arazi ayrımı, bilirkişi kurulu, değerleme ölçütleri, projenin yarattığı değer artışının dışlanması, kısmi ve irtifak kamulaştırmasında bedel.

Kamulaştırma bedeli, çoğu zaman iki tarafın aynı taşınmaz için farklı rakamlar ileri sürdüğü bir pazarlık gibi görülür. Oysa sonucu belirleyen şey rakamdan önce taşınmazın nasıl nitelendirildiği ve hangi değerleme yönteminin uygulanacağıdır. Satın alma aşamasında anlaşma sağlanamazsa bedeli mahkeme tespit eder; değer, taşınmazı yerinde inceleyen beş kişilik bilirkişi kurulunun gerekçeli raporu üzerinden belirlenmektedir. Kurulun üç üyesi meslek odalarının, iki üyesi il idare kurulunun listesinden seçilir; kamulaştırmayı yapan idarenin görevlileri ile maliklerle yakınlığı veya menfaat ilişkisi bulunanlar kurulda yer alamaz.

Arsa mı, arazi mi

İlk kırılma noktası taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağıdır. Tapuda “tarla” ya da “arsa” yazması bu nitelendirmeyi tek başına belirlemez. İmar planı içindeki durum, belediye veya mücavir alan sınırlarında bulunup belediye hizmetlerinden yararlanma, çevredeki yapılaşma, yerleşim alanlarına uzaklık ve altyapı koşulları birlikte değerlendirilir. Ayrımın sonucu doğrudan yöntemi değiştirmektedir: arazide kamulaştırma tarihindeki net gelir, arsada emsal satışlara göre satış değeri esas alınır. Nitelendirmedeki bir yanılgı, bedelin esaslı biçimde farklı hesaplanmasına yol açar.

Değerlemede dikkate alınan ve alınmayan unsurlar

Değerlendirme bu ayrımdan ibaret değildir. Taşınmazın cinsi ve yüzölçümü, değerini etkileyen fiziksel ve hukuki özellikleri, varsa vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri hesaba girer; taşınmaz üzerinde yapı varsa resmî birim fiyatlar ile yıpranma payı ayrıca değerlendirilir. Buna karşılık kamulaştırmayı gerektiren teşebbüsün kendi yarattığı değer artışı bedele yansımaz; taşınmazın ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr da dikkate alınmaz. Enerji ve altyapı yatırımlarında bu kural belirleyicidir: proje açıklanmadan önceki değer ile projenin ortaya çıkmasıyla oluşan beklenti değeri aynı şey değildir; kanun ikincisini bedel hesabının dışında bırakır.

Kısmi kamulaştırma ve irtifak

Taşınmazın tamamı alınmadığında değerleme başka bir boyut kazanır. Kısmi kamulaştırmada geride kalan bölümün değeri azalmışsa bu kayıp bedele eklenir; değer artmışsa artış bedelden indirilir, ancak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşamaz. Su ve elektrik gibi tesisatın kamulaştırma nedeniyle kesilmesi hâlinde, kalan kısmın yeniden kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider de bedele eklenmektedir. İrtifak kamulaştırmasında ise mülkiyet malikte kaldığından bedel, taşınmazda veya kaynakta meydana gelen değer düşüklüğüdür ve bu düşüklük raporda gerekçeleriyle gösterilir.

Metin 01.09.2026 tarihli mevzuata göre hazırlanmıştır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir olaya ilişkin hukuki görüş değildir.